民法改正

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民法改正

今年4月に民法の改正があります。

不動産取引に関する大きな改正もあり、今回はその中から契約不適合責任について取り上げたいと思います。

これは、売買契約においての瑕疵担保責任という概念に代わって、導入されるものです。

不動産の購入、売却をされたことのある人なら瑕疵担保責任の期間をどのくらいの期間に設定しようか不動産会社と打合せしたり、売買契約でどのくらいの期間になっているのか確認したりされたことがあると思います。

瑕疵担保責任とは、商品に何らかの瑕疵(きず、欠陥、不適合などのトラブル)があれば売主がその責任を取らなければならないというもので、売買の目的物に普通の注意を払っても発見できないような「隠れた瑕疵」がある場合には、売主は損害賠償を請求され、瑕疵が重大で契約の目的が達せられないときは契約解除され、売主の故意・過失に関わりなく責任を負うという無過失責任であったため、売主にはとても重い責任があるとされていました。

現行の瑕疵担保責任では売主の責任は少なくとも消滅時効にかかる10年間は存することになり、それは商慣習上(中古住宅流通契約上)極めて長いということから、中古住宅の売買契約においては、大抵の場合契約書によって売買契約締結日から3ヶ月程度に制限され、中には売買契約時点で売主の瑕疵担保責任なしとの契約書(瑕疵担保責任免責契約)を作成することがあるのが現状であります。

一方、新築住宅については、売主であるマンションデベロッパーやハウスメーカーなど比較的経営規模の大きい企業が手掛けていることもあり、個別での検査や保証などに加えて2000年4月に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)によって10年間の保証がすでに義務付けられております。

これまで契約締結時までに生じたものに限るとされていた瑕疵も、改正民法では、契約の履行時までに生じたものであれば契約不適合責任を負うことになります。

つぎに、契約責任としたことによって、買主が取り得る対抗措置が、解除(契約した目的を達成できない場合)と損害賠償のみだったのが、改正民法では、追完請求=完全履行請求と代金減額請求も可能になりました。

ですので、今回の民法改正は、買主保護を目的とした改正と言っていいと思います。

売主としては、買主からの減額交渉に対応するには、契約書に期間を明記すること以外に建物状況調査(インスペクション)を行い、瑕疵保険への加入がこれまで以上に必要になってくると思います。 

仮に契約書に記載されていない隠れた瑕疵が発見されても、事前にインスペクションによって特段の指摘がなく、仮に指摘があっても引渡しまでに補修しておけば、瑕疵保険に加入できる状態もしくは売主がコストを負担して瑕疵保険に加入済みであれば、追完請求にかかるコストを保険で賄うことができます。

この状態にしておけば、買主も安心して中古住宅を購入することができるようになります。

売主にとっても、買主にとっても、安心して住宅を売買するためには、インスペクションを行い瑕疵保険に加入することだということが改正前より声高に言えるようになりますので、買主、売主に双方に今まで以上に強くご提案していこうと思います。

 

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